住宅における『リースバック』のメリット・デメリット

近年、高齢者世帯を中心に「リースバック」を活用した不動産取引が増加傾向にあります。

住宅におけるリースバックは、高齢者にとってライフスタイルの向上や、不動産流通市場の活性化、空き家問題の抑制に繋がるとして期待される一方、契約内容や資金計画、取引の複雑さ等から、消費者の理解が不十分なまま契約が締結されてしまい、様々なトラブルに発展してしまっている事例もみられます。

今回は、住宅におけるリースバックについて、メリット・デメリットを含め注意点を解説していきます。将来の生活資金に不安のある方や、今後も自宅に住み続けたいと考えている方はぜひ参考にして下さい。

住宅における『リースバック』とは？

住宅におけるリースバックとは、所有している自宅（不動産）を売却し、新たな所有者と賃貸借契約を結ぶことで引き続き住み続けられる仕組みです。自宅を売却することでまとまった資金を得ることができます。

引っ越すことなく、住み慣れた住宅での生活を続けることができますが、リースバック契約後は毎月賃料を払う必要がありますので、しっかりした資金計画を立てる必要があります。

また、自宅を売却するということは“資産”を手放すことになります。子どもから「将来は相続できると思っていたのに…」等、家族間トラブルにならないよう、事前に家族や親族と話し合っておくことが必要です。

また、リースバックは自宅に住み続けながらまとまった資金を得られるという点で、「リバースモーゲージ」とも比較されるサービスです。リースバックが不動産取引であることに対して、リバースモーゲージはローン商品であるため、根本的には異なるサービスになりますので混同しないようにしましょう。

リバースモーゲージについては、下記のコラムを参考にしてください。
参考記事：高齢者の不動産活用法『リバースモーゲージ』

住宅におけるリースバックのメリット

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

●自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる
リースバックでは、売却後も慣れ親しんだ住宅に住み続けることができます。高齢になると、新居の購入や賃貸借契約の締結が難しくなるケースも多く、高齢者にとっては大きなメリットになるといえるでしょう。

参考記事：高齢者の“賃貸住宅”問題 ～借りることが難しい現状～

●住まいに関する支出が安定する
自宅を所有していると、固定資産税や火災・地震保険、建物を維持するための修繕・管理費等、様々な費用が発生します。突発的な災害等での不動産価格の下落や損壊など、建物リスクもあります。しかし、リースバック契約後の住居費用は毎月一定の家賃のみになるため、住宅に関する支出が安定し、災害等で発生する建物リスクの心配もなくなります。

●まとまった資金が短期間で入る
リースバックでは、短期間でまとまった資金を得ることができます。通常の不動産売却では、数週間から数カ月を要することが多いですが、リースバックであれば、最短で数日以内に資金を得られるケースもあります。

また、住宅ローンが毎月の家計を圧迫している場合、ローンの残高をリースバックで完済し、家賃として支払いを切り替えることで経済的な負担を軽減することもできます。

●老後資金の確保
高齢者にとっては、老後資金を確保するための手段の一つでもあります。固定資産税や修繕・維持費といった経済的負担を解消しつつ、売却代金を生活費や趣味、医療費に活用することもできます。有料老人ホーム等の入居費用を調達する手段として利用されるケースも多いようです。

他にも、不動産を現金化することで、相続の際に公平性を保ちやすくなります。特に、不動産の分割が難しい場合や、相続人が複数いる場合に有効な手段であるといえます。

また、将来的に自宅を取り戻したい方にもリースバックは最適です。例えば、経済的に困窮している時期にリースバック契約を行い、その後、収入や資産状況が改善したタイミングで再購入を検討することもできます。ただし、再購入時の価格が売却時より高くなる可能性があるため、事前に契約条件をしっかり確認しておきましょう。

住宅におけるリースバックのデメリット

リースバックには、以下のようなデメリットもあります。

●売却価格が市場価格よりも安い可能性がある
リースバックは、自宅の売却価格が市場価格より安い価格を提示されることを想定する必要があります。個人に売却するのではなく、リースバックを行っている業者（不動産会社等）が直接買い取りを行うためです。車の売却で例えると「下取り価格」との捉え方をしてみると分かりやすいかもしれません。

●そのまま住み続けられるとは限らない
リースバックは、引き続き住み慣れた自宅に住むことができるサービスですが、“一生”住み続けられるとは限りません。リースバックにおける賃貸借契約が「普通賃貸借契約（※1）」であれば、賃料の滞納や特別な問題がない限りは住み続けることができます。しかし「定期借家契約（※2）」の場合は、契約期間が決まっている契約のため住み続けられる保証はありません。契約満了後は貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、あらかじめ、「必ず再契約をする」などの契約を結ぶことはできません。

※1 普通賃貸借契約…「更新ができる賃貸借契約」のこと。契約期間は1年以上と定められているが、2年と設定されることが多い。契約満了により、借主の意思で契約を更新・解約を選ぶことができる。

※2 定期借家契約…「契約期間の満了によって賃貸借契約が終了する契約」のこと（更新の無い契約）。借主が「契約期間が過ぎてもまだ住み続けたい」という場合は、貸主・借主双方の合意による再契約が必要となる。

他にも、今までは所有者という立場だったため、自由にリフォームしたり建て替えを考えたりすることができましたが、リースバック契約後は賃貸住宅の“借主”という立場になります。新たな所有者（買い取った業者等）が決めた規約を守り、建物を借りて生活していくことになりますので、簡単なリフォーム等であったとしても、所有者の許可が必要となるでしょう。

まとめ

近年では、住宅におけるリースバックを提供する企業は増えており、多くの不動産会社やリースバック業者が提供しています。

リースバックを検討する場合は、メリットとデメリットを理解し、慎重に判断することが大切です。複数の会社に見積もりを依頼し、サービス内容を比較・検討すること、そして、契約内容を十分に理解してから契約を締結するようにしましょう。

しかし、各社のサービス内容を把握するだけでも一苦労でしょう。リースバックを検討する場合は、国土交通省が発行している「住宅のリースバックに関するガイドブック」などを参考にしたり、知識のある専門家に相談することをおススメします。