【2025年 建築基準法・建築物省エネ法改正】空き家の活用法

2025年4月1日から、建築基準法・建築物省エネ法が改正され全面施行されます。この改正に伴い、これから建てられる全ての新築建築物に“省エネ基準適合”が義務化されるなど、建築確認手続きや申請図書作成に関する変更が始まります。

しかし今回の改正は、これから建てられる新築建物だけではなく、既存建物の増改築や大規模リフォーム・リノベーション、さらに売却にも大きく影響するといわれています。

今までの空き家の活用法といえば、リフォーム・リノベーションを行い自宅として利活用する、または賃貸として貸し出す等が主な手法でしたが、既存建物にも影響があるとすれば、今後“空き家の活用法”は変わってくる可能性があります。

今回は、建築基準法改正による“空き家への影響”を解説していきます。空き家となってしまっている不動産を所有している方、今後そのような不動産を相続する可能性のある方はもちろん、今後空き家を利活用していきたいと考える方など、ぜひ参考にしてください。

影響の大きい『4号特例の縮小』

既存建物の売却やリフォーム・リノベーションに大きな影響を与える2025年の建築基準法改正ですが、特に「4号特例の縮小」は、売却するにしても、リフォーム・リノベーションを行い維持していくにしても、不動産所有者の今後に大きく影響するのではないでしょうか。

4号特例や縮小内容については、下記の記事をご覧ください。

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4号特例が縮小されたことで、「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わり、「構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書」の提出が義務付けられます。これは新築に限らず、一定の規模の修繕・リフォーム工事等にも適用されます。

そもそも、なぜ4号特例が縮小されることになったのでしょうか。理由としては「住宅の省エネ化促進のため」と「建物倒壊の危険を軽減するため」の2つが挙げられます。

●住宅の省エネ化促進のため

2022年6月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」では、2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）の実現に向け、我が国のエネルギー消費量の約3割を占める建築物分野における取り組みが急務となっている、されています。

この法律は、日本が直面しているエネルギー問題を解決する方法の一つとして施行されており、これに伴い「建築物省エネ法」が改正され、原則全ての建築物について省エネ基準の適合を義務付けることとなりました。

●建物倒壊の危険を軽減するため

もう一つの理由としては、有効活用されていない家屋（空き家）の倒壊リスクを軽減していくためです。

国土交通省の調査によると、令和4年時点での空き家数は849万戸といわれており、その中でも二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「その他空き家」の数は349万戸となり、この20年で約1.9倍に増加しています。

さらに、「その他空き家」の349万戸のうち、腐敗・破損状態となる空き家は101万戸とされています。

こういった空き家は倒壊のリスクを抱えているということになり、空き家の近隣住民は安心して暮らすことができない状況となっています。

既存住宅の大規模修繕、またはリフォームやリノベーションを行う場合にも、新築の建物と同様に安全性や省エネ基準を満たすことで、空き家の倒壊リスクも軽減されるのではないかと考えられます。

『再建築不可物件』

空き家が増加する一つの理由として「再建築不可物件」ということが挙げられます。

再建築不可物件とは、既存の建物を解体してしまうと新たに建物を建てられない土地に建てられている建物のことで、築年数の古い建物に多く、接道義務（※1）を満たしていない、市街化調整区域（※2）である、などの理由がある建物が該当します。

※1 接道義務…建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない【建築基準法第43条 敷地等と道路との関係】

※2 市街化調整区域…都市計画法に基づいて都市の無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりを図るために定められる区域区分のこと。原則として宅地造成や建物の建築はできない

例えば、接道義務を満たしていない建物を建て替えるには、現況のままでは建築基準法の観点から再建築ができないため、道幅を拡張する為のセットバック（※3）や、隣接地を借地・購入して接道義務を果たすなど、何かしらの改善が必要になります。

※3 セットバック…建物を建てる際に土地と道路の境界線を後退させること

再建築不可物件は、“建て替え”となるとハードルが高いのですが、「4号特例」を活用することで大規模なリフォームやリノベーション、修繕を行うことはできました。建て替えでは無い為、セットバック等の改善策も必要ありません。 そのため今までの再建築不可物件は、専門知識のある買取会社等が買い取り、リフォーム・リノベーションを行い再販売するという方法が多くありました。

『再建築不可物件』への影響

4号特例が縮小されることで、安全性が高く、省エネ基準を満たした住宅が増加し、倒壊リスクのある住宅を減らすことに繋がることは分かりましたが、この法改正は空き家に多い「再建築不可物件」にどう影響するのでしょうか。

① リフォーム・リノベーションの難易度があがる？

これまで再建築不可物件であっても、「4号特例」を利用することで大規模なリフォームを行うことが可能でした。しかし、大規模なリフォームが必要とされる築年数の古い再建築不可物件は要注意です。「4号特例」が縮小され建築確認申請が必要となる場合、再建築不可物件ということで大規模なリフォーム・リノベーションを行うことは難しくなります。

解決方法として、セットバック等の何かしらの改善を行うことで建築確認申請し、リフォーム・リノベーションを行う、といったことが挙げられます。ですが、リフォームが可能になったとしても、必要とされる費用が高額になることや、申請許可が下りるまでの時間もかかることから、工事着工が遅くなってしまう等のデメリットもあります。

② 売却が難しくなる？

一般的な買主にとってリスクの高い（将来にわたり売却困難な不動産）再建築不可物件は、現況のまま売却することは難しいとされていました。そのため、「4号特例」を活用し売主自身でリフォーム・リノベーションを実施することや、リフォーム・リノベーション前提で購入する買主への流通経路がありました。

しかし、前述の通り「4号特例」が縮小されることで、リフォーム・リノベーションの難易度が上がり、従来の方法では売却が難しくなることが予想されます。

特に老朽化した古い建物では、販売価格が大幅に下がることや、不動産流通にも影響を及ぼす可能性もあるため注視していく必要があると考えています。

まとめ

現在の日本では省エネ住宅の普及が本格化しており、2025年4月1日から建築基準法・建築物省エネ法が改正され全面施行されます。この影響で、これまで不要だったリフォーム・リノベーションの建築申請や許可が必要となり、さらに省エネ基準も満たすことが義務化されることになり、工事にかかる費用が高額になることや、工期が長くなることが想定できます。

不動産業界や建築・リフォーム業界において、2025年は大きな影響を受ける年になることでしょう。

なかでも、再建築不可物件への影響は大きく、リフォーム・リノベーションに限らず売却することも難しくなり、選択肢が限定される可能性も高くなると考えられます。

空き家に関しては、流通や活用のスピードが鈍る可能性もありますが、法改正後は環境や建物の安全性に配慮した施工が求められることによって、住環境を向上させることになります。そういった未来のために、現在不動産を所有している方は、今後の対策を早めに考えてみてはいかがでしょうか。