【2025年 建築基準法・建築物省エネ法改正】将来を見据えた家づくり

2025年4月1日から、建築基準法・建築物省エネ法が改正され全面施行されます。この改正に伴い、これから建てられるすべての新築建築物に“省エネ基準適合”が義務化されるなど、建築確認手続きや申請図書作成に関する変更が始まります。

今後は建築物に対して、今まで以上に環境や建物の安全性に配慮した施工が求められることになります。さらに今回の改正では、変更内容が大きい為、建築・不動産業界では業務内容が複雑になる上、業務量も増加し人材不足が予想されるなど、様々な影響が出る事が考えられています。

工務店やリフォーム会社、設計事務所などでは、改正に伴って対応に追われている状況でしょう。法改正に対応するため、国土交通省では「建築士サポートセンター」を各都道府県に設置し、運用を行っているほどです。

『建築士サポートセンターを全国に設置します！』／国土交通省

今回の改正は、建築・不動産業界にとって“大きな変革”だといえます。では、不動産を所有する方々にとってはどのような影響があるのでしょうか。

今回は、自宅や賃貸住宅など不動産を所有している方、それらを将来的に相続する可能性のある方など、建て替えや大規模修繕、売却する際に関わってくる重要な内容になります。そして、これから新しく新築物件を建てる・購入する方にも必要な情報ですので、ぜひ参考にして下さい。

『建築基準法』と『建築物省エネ法』

そもそも「建築基準法」と「建築物省エネ法」とはどのような法律なのでしょうか。

今回の建築基準法・建築物省エネ法改正の目的は、建築物における省エネ対策の徹底、吸収源対策としての木材利用拡大等を通じ、脱炭素社会を実現させること、建築物省エネ法の目標である、2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％削減（2013年度比）を実現するため、といった背景があります。

今回の改正で大きく変更するポイントに、「4号特例の縮小」と「省エネ基準の適合義務化」があります。この2つのポイントについて解説していきます。

『4号特例の縮小』

1つ目のポイントは「4号特例の縮小」になります。皆さんは「4号特例」をご存知でしょうか。

「4号特例」とは、建築基準法第6条第1項第4号に該当する小規模建築物（4号建築物）について、特定の条件下で建築確認の審査の一部を省略できる制度です。正式には「審査省略制度」と呼ばれ、4号建築物である、木造2階建てや平屋などの住宅を対象とする特例となります。

内容としては、建築設備の構造強度や居室の採光など建物の仕様について、建築士が設計する場合は確認申請時に計算書や仕様規定の添付が不要とされ、迅速に手続きが進められるといったメリットのある特例でした。

しかし、今回の改正で「4号建築物」の区分が廃止され、「新2号建築物」と「新3号建築物」へ再分類されることにより、「4号特例」が大幅に縮小されることになったのです。

「新2号建築物」には、元々4号建築物だった建物のうち木造2階建てや200㎡以上の木造平屋が該当し、これらの建築物には4号特例は適応されなくなります。新2号建築物を新たに建築する場合や、大規模修繕等を実施する場合には、今まで不要であった確認申請時の計算書や仕様規定の添付が必要となります。

「新３号建築物」には、元々4号建築物だった建物のうち200㎡未満の木造平屋が該当します。新３号建築物は、従前の4号建築物に相当するため審査省略制度の対象となり、新築時や大規模修繕等を実施する場合の確認申請は不要となります。

現在、日本の多くの戸建て住宅は「新2号建築物」に該当することになります。今後は多くの新築住宅を建てる場合や大規模修繕等を行う場合、建築物に対する確認申請の手続きが厳格化されるため、設計から施工、検査に至るまでの全工程で新たな対応が必要となります。このことから、時間やコストが増加する可能性があることは明白でしょう。

『省エネ基準の適合義務化』

さらに、すべての新築建物に対して「省エネ基準の適合義務化」が義務付けられる点も重要なポイントです。

「省エネ基準」は、国で定められた基準があります。「省エネ基準の概要」／国土交通省

今までの建物はこの基準を満たす必要はなく、ごく一部の建物（非住宅※・300平方メートル以上の中規模建築物・大規模建築物）のみに義務付けがありました。しかし2025年4月からは、原則すべての新築住宅・非住宅※に対して省エネ基準適合が義務付けられることになります。

※非住宅…事務所や店舗、体育館や校舎・園舎、医療や福祉施設、アパートやマンション等の共同住宅、商業施設など住宅用途以外の用途で建てられる建物のこと

今後建築主は、所管行政庁または登録省エネ判定機関へ「省エネ性能確保計画」を提出しなければなりません。省エネ基準に適合していないと、建築確認が下りずに着工することができないため、工期や施主様への引き渡しが遅れる可能性があります。

そして、今回求められているのは「省エネ基準」への適合ですが、国では遅くとも2030年までにすべての新築住宅について「ZEH（ゼッチ）基準」の省エネルギー性能の確保を目指しているといわれています。

ZEH（ゼッチ）とは、ネットゼロエネルギーハウス（Net Zero Energy House）のことで、一次エネルギーの年間収支がゼロになることを目指した住宅を指します。ZEHの基準は、省エネ基準の一次エネルギー消費量からさらに20%以上の一次エネルギー消費量を削減しなければならないなど非常に厳しいものといえます。

「ZEHに関する情報公開について」／経済産業省 資源エネルギー庁

2030年はもう数年後です。近々新築住宅を建てられる方などは、「省エネ基準」だけではなく「ZEH（ゼッチ）基準」を視野に入れる必要があります。

基準を満たさないと住宅ローン減税の対象外！？

「省エネ基準の適合義務化」は2025年4月からですが、これに先立ち、2024年から住宅ローン減税の制度内容が変更されています。

2024年・2025年に新築住宅に入居する場合、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかである場合は、住宅ローン減税を申請（確定申告）する際に、それぞれ該当することを証明する書類が必要になります。

省エネ基準に適合しない新築住宅の場合は、「2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証する確認済証又は検査済証の写し」もしくは「2024年6月30日以前に建築されたことを証する登記事項証明書」を申請（確定申告）時に提出しなければ、減税を受けることができなくなってしまいます。提出したとしても、借入限度額や控除期間は低くなります

そして、2024年4月から「建築物の省エネ性能表示制度」もスタートしています。この制度は、消費者が目にする不動産広告の物件情報に省エネ性能を表示することで、購入時や賃貸時に住宅の省エネ性能の把握や比較がしやすいようにすることを目的としています。

ラベルには、エネルギー消費性能と断熱性能が★マークや数字で表示され、建物の種類（住宅［住戸/住棟］、非住宅、複合建築物）や、評価方法（自己評価、第三者評価）、再エネ設備の有無でラベルの種類が異なります。いずれも★マークや数字で分かりやすく表示されるため、消費者は省エネ性能を把握しやすくなるでしょう。

表示が必要なのは2024年4月以降に建築確認申請を行った物件ですが、中古住宅でも表示が推奨されています。

まとめ

建築基準法・建築物省エネ法改正というと、すでに不動産を所有している方にとっては無縁な話のように聞こえるかもしれません。しかし今回の改正は、今後の消費者ニーズや不動産トレンドを変えるものであり、所有している不動産の価値を変えるものでもあるといえます。

今後ますます、建物の安全性や省エネ基準で不動産を選ぶ人が増えていくと考えられますので、所有している不動産を売却・賃貸する予定がある場合には、こういった消費者の意識が変わるような改正や変化には敏感になっておくことも大切です。

そして今回の改正では、建物の安全性と住環境をさらに向上させることになりますが、同時に建築や不動産に関わる分野の人間は、これまで以上に詳細な知識や準備、計画、提案力が必要になります。売却やリフォームを依頼する場合の業者選びも、ますます重要になることでしょう。

今後、国の目指すところを踏まえれば、住宅に対する基準がさらに引き上げられる可能性も十分考えられます。快適に暮らすため、そして資産価値を長く維持するためにも「将来を見据えた家づくり」として着目してみてはいかがでしょうか。

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